INUKI BANK
居抜き・造作譲渡の業者間サイト「イヌキバンク」
適正価格が、見えなくなっている。
間に人が入るほど、価格は動く。
だから、非公開のまま、必要な相手にだけ届けます。
東京都渋谷区神宮前
見えないお金が、
多すぎる。
それが嫌で、この仕組みを作りました。
01STRUCTURE仕組み
表に出せない案件を、
非公開のまま。
閉店や譲渡のご事情は、表に出せないことがほとんどです。物件は公開サイトに載せず、会員の事業者にだけお見せします。
売主さま
非公開のままお預かり
イヌキバンク
会員にだけ開示
会員の事業者
誰に、いつ、どこまでお見せしたか。
開示の経路と記録は、弊社が管理します。
02CATEGORYお取り扱い
飲食から、夜の業態まで。
深夜営業や風営法の許可・届出が必要なお店も、慣れています。業態を理由に、弊社からお断りすることはありません。
バー・ラウンジスナック・クラブ
キャバクラ・ホストクラブ飲食店サロン・物販
03HOW WE HANDLE情報の扱い
誰に渡したか、
すべて残ります。
2会員にだけ開示
開示する相手は、会員である事業者に限ります。
3資料のお渡し
すべて弊社の案件としてお渡しします。出どころは出しません。
4閲覧1ページごとに記録
誰が、どのページを、いつ見たか。
5原本の持ち出し申請制
ご申請のうえ、こちらで承認します。
6取り下げ
案件を下げれば、その時点で見られなくなります。
※ ログインは公式LINEでの合言葉方式。
パスワードを発行して配る方式は採っていません。
04KNOWLEDGEお役立ち情報
居抜き・造作譲渡で、よくご相談をいただく点を記事にまとめました。
05ENTRANCEご利用の入口
一般のお客さま向けの窓口はございません。
RENTAL
東京都心の高級賃貸・タワーマンション
理想の住まいを、ご提案します。
タワーマンションから単身のお部屋まで。
審査が心配な方こそ、まずお声がけください。
TOKYO 23 WARDS
01HOW WE WORK進め方
担当がマンツーマンで
お部屋探しをサポート
ご相談は、お一人ずつ丁寧に伺います。物件と保証会社の選び方から、ご一緒に考えます。
01内見はすべて車でご案内します。物件から物件まで、道すがらもご相談を伺いながら。
02タワーマンションを中心に、東京都心の居住用物件を幅広くお取り扱いしています。
03渋谷・新宿・港区をはじめ、東京23区を中心にご案内しています。
「他で断られた」から始まるご相談も、多くいただいています。
02CASESよくあるご相談
こんなお悩み
解決します
「審査が不安で、申し込む前に確認したい。」
会社員以外の方や、転職して間もない方からもいただくご相談です。ご用意いただく書類と、保証会社・物件の選び方から、ご一緒に整理します。
「憧れていたマンションに、住めるのか知りたい。」
ご予算とご条件を伺ったうえで、可能性のあるお部屋からお探しします。タワーマンションのご相談も承ります。
「初期費用を、できるだけ抑えたい。」
火災保険や保証会社のご案内を見直したうえで、お見積りをお出しします。内訳は、項目ごとにご説明します。
「他社で断られてしまった。それでも探したい。」
まず、断られた理由の整理から始めます。そのうえで、物件と保証会社の選び直しを、ご一緒に考えます。
03AGENTエージェント制度
関わり方は、
ひとつではありません。
企業さまにも、個人の方にも。エージェントとしてご一緒いただける形を設けています。
01社員の福利厚生として。社員さまのお部屋探し・お住み替えのご相談を、提携の窓口として弊社がお受けします。
02社内に賃貸事業部を立ち上げる。住まいの事業を持ちたい企業さまに、実務ごと弊社が入ります。
03お客様をおつなぎいただく。ご紹介のあとは、お探しからご入居後まで弊社が承ります。
いずれの形でも、宅地建物取引業にあたる業務は、すべて弊社が行います。
04KNOWLEDGEお役立ち情報
審査やお部屋探しで、よくご相談をいただく点を記事にまとめました。
SALES
事業用・居住用の売買仲介
公開せずに、個別に届ける。
売主さまのご事情や時期により、広く公開できずに進める物件があります。
買い手を選び、個別にご案内します。
PRIVATE SALES
01WHAT WE HANDLE取り扱い
「この売り方で、本当に良いのだろうか。」
不動産の売却では、いくつもの事情が絡みます。ご家族のこと、相続、税金、住み替えの時期、共有名義。ひとつの見方だけで決めると、選び方を誤ることがあります。
弊社は、はじめにご事情を伺います。そのうえで、必要に応じて税理士・司法書士とも連携しながら、ご希望に合う進め方をご提案します。
お客さま
ご相談 ／ ご提案
ロイヤルシティ不動産
各所とのやり取りは、弊社がまとめて行います。
01居住用 マンション・一戸建て・土地
02事業用 店舗・ビル・収益物件
03対応エリア 東京23区を中心に
02FLOWご売却の流れ
ご相談から、お引渡しまで。
2売り方のご提案
公開して広く募るか、公開せずに進めるか。
3ご媒介契約
ご納得いただいてから、書面を交わします。
査定のご依頼だけでも承ります。売却をお決めになる前の段階で構いません。
03INUKI BANK店舗の売買・譲渡
店舗の居抜き・造作譲渡は、
イヌキバンクへ。
—COMPANY会社概要
- 商号
- ロイヤルシティ不動産株式会社
- 代表取締役
- 服部 泰我
- 所在地
- 東京都渋谷区神宮前3-27-15
FLAG神宮前2階D区画
- 事業内容
- 賃貸仲介・売買仲介賃貸仲介エージェント制度の運営居抜き・造作譲渡の業者間サイト「イヌキバンク」の運営
- 主な対応エリア
- 東京23区を中心とした東京都内
※ 本記事は、一般的な考え方を整理したものです。契約や許認可の扱いは、物件・地域・時期によって異なります。個別のご判断は、契約書の内容と所轄の窓口をご確認のうえ、専門家にもご相談ください。
「この内装、いくらで譲れるのか」。閉店を考え始めた方から、最初にいただくことがいちばん多いご質問です。
かけた金額では決まらない
内装に3,000万円かけたから3,000万円で譲れる、とはなりません。逆に、かけた金額が小さくても、思ったより高く決まることがあります。造作譲渡の金額は「作るのにいくらかかったか」ではなく、「次にお店を始める人にとって、いくらの価値があるか」で決まるためです。中古の設備や内装に決まった相場表があるわけではなく、最終的には「その条件で引き継ぎたい人が現れるかどうか」がすべてです。
見られているのは、主に4つ
- 立地と物件条件。同じ内装でも、人通り・賃料・階数・ビルの雰囲気で価値は変わります。次の借り手が現れやすい立地ほど、金額は強気でも決まりやすくなります。
- 設備の状態。厨房機器・空調・ダクト・給排水など、そのまま使えるものがどれだけ残るか。年式や修理の履歴が分かると、評価がしやすくなります。
- つくりの汎用性。特定の業態に寄せ切った内装は、引き継げる相手が狭くなります。カウンター主体のつくりは、バー・スナックなど夜の業態の間で引き合いが出やすい傾向があります。
- 時間の余裕。退去の期限が迫っているほど、「金額」よりも「期限内に決まること」が優先になり、価格は下がりやすくなります。
査定のときに、あると早いもの
図面（なければ手描きでも）、厨房機器と什器の一覧と年式、賃貸借契約書（賃料・残期間・原状回復の条項）、店内の写真。この4点があると、想定の金額と「どんな相手に、どのくらいの期間で決まりそうか」を、具体的にお話しできます。
ゼロ円譲渡にも、意味がある
金額がつかない場合でも、あきらめる必要はありません。スケルトン戻し（内装をすべて撤去して返す工事）の費用を払って退去する場合と比べれば、「原状回復をせずに退去できる」だけで、手元に残る金額は大きく変わります。造作代がゼロでも、譲渡を選ぶ価値は十分にあります。
弊社では、条件を伺ったうえで、想定される金額の幅と決まりやすさをあわせてご説明しています。金額だけを聞いて、売り込むことはしません。
居抜きでお店を引き継ぐとき、「前のお店の許可もそのまま使えるのか」というご質問をよくいただきます。結論から言うと、許可が自動で引き継がれるわけではなく、種類によって扱いが分かれます。
飲食店の営業許可
飲食店の営業許可は、営業者ごとに取るのが原則です。設備が残っている居抜き物件は、シンクの数や手洗い・給湯といった検査で見られる設備がすでに揃っていることが多く、その意味で有利になりやすい一方、許可そのものは、新しい営業者として保健所で手続きするのが基本です。事業の譲渡といった形をとる場合には、地位を引き継げる制度が使えることもありますが、要件や運用は管轄によって異なります。必ず事前に、物件の所在地を管轄する保健所へご確認ください。
ひとつ注意したいのは、「前のお店が検査に通った設備」でも、その後に改装や撤去で現況が変わっていれば、そのままでは通らないことがある点です。内見のときに、図面と現況が合っているかを見ておくと、開業までの見通しが立てやすくなります。
深夜営業・接待をともなう営業
深夜0時以降に主にお酒を提供するお店の届出や、接待をともなう営業の許可は、営業者・場所ごとの手続きです。とくに接待をともなう営業は、その場所で営業できる地域かどうか、人的な要件を満たすかどうかの確認があり、前のお店が営業できていたからといって、次の営業者も同じように営業できるとは限りません。承継の制度が使える場合もあるため、こちらは所轄の警察署への事前相談が欠かせません。
業態を変えるなら、必要な手続きも変わる
居酒屋だった物件でバーを開く。バーだった物件で接待のあるお店を開く。業態が変わると、必要な許可・届出も変わります。「前と同じ業態で使えるのか」「自分のやりたい営業に必要な手続きは何か」は、物件を決める前に確かめておきたい点です。
弊社は夜の業態のお店を中心に扱っており、どの窓口に、どの順番で確認するかの整理からご一緒しています。
造作譲渡のトラブルで目立つのが、引き渡しのあとに「あれは含まれていなかったのか」が起きるケースです。多くは、店内にあるものの「持ち主」を確かめないまま話を進めたことから始まります。
リース品は、譲る側のものではない
製氷機・食洗機・レジ・カラオケ機器・おしぼりの機械など、店内の設備にはリース契約のものが少なくありません。リース品の所有権はリース会社にあり、譲る側が自分の判断で譲渡の対象に含めることはできません。長く使っていると自分の持ち物のように感じられるものほど、ここを見落としがちです。
残っている契約をどうするかは、大きく3つです。残りを完済して買い取ってから譲渡に含める。リース会社の承諾を得て、契約ごと次の営業者に引き継ぐ。あるいは返却する。どれになるかはリース会社との相談しだいなので、まず契約書と支払明細で「何がリースで、あと何回・いくら残っているか」を確かめるところから始めます。
残置物は「誰のものか」を先に確かめる
前の前のオーナーが置いていったもの、貸主の所有物、業者からの借り物。長く営業してきた店舗ほど、店内には持ち主のはっきりしないものが混ざっています。譲渡の対象にしてよいのは、譲る側が自分の所有だと示せるものだけです。持ち主の分からないものは、貸主に確認して扱いを決めておきます。
「店内一式」で書かない
契約書に「店内造作一式」とだけ書くと、あとから「含まれていたはず」「あれはリース品だった」という食い違いが起きます。品名・数量・リースか所有かを一覧にして、できれば写真も添えて契約書に付ける。手間はかかりますが、引き渡しの日に一覧と店内を突き合わせて確認すれば、「言った・言わない」がなくなります。
残りの支払いと、譲渡代金の関係
リースの残りを完済してから譲る場合、その費用を譲渡代金に織り込むのか、代金とは別に精算するのかで、手取りの見え方が変わります。「代金はいくら、そこからリースの残りがいくら引かれる」を先に計算しておくと、あとで想定と違ったということがなくなります。
弊社では、査定の段階でリース契約の有無と残り期間を伺い、一覧の作成からお手伝いしています。
閉店を決めたとき、最初に迷うのが「先に貸主へ解約予告を出すかどうか」です。ここの順番を誤ると、金額にも関係にも響きます。
予告を先に出すと、期限に追われる
店舗の賃貸借契約では、解約予告は3〜6ヶ月前と定められていることが多くあります（契約によって異なります）。予告を出してから譲渡先を探し始めると、「期限までに決まらなければ、スケルトンに戻して退去」という状況で交渉することになります。期限が近づくほど、買い手側に足元を見られやすくなります。
もうひとつ大事なのは、一度出した予告は、自分の都合だけでは取り消せないのが原則という点です。「良い相手が見つからなかったからやっぱり続けます」が通るとは限りません。予告は、出口の目処が立ってから出すものと考えておくのが安全です。
決まってから予告では、間に合わないことも
逆に、譲渡先が決まってから予告を出そうとすると、貸主の承諾、新しい契約の締結、引き渡しの準備が予告期間と噛み合わず、営業していないのに賃料だけ払う期間が生まれることがあります。
逆算でスケジュールを引く
順番はこうです。まず契約書で予告期間と原状回復の条項を確かめる。引き渡したい時期から逆算して、「探し始める時期」「貸主に打診する時期」「予告を出す時期」を並べる。たとえば予告が6ヶ月前の物件なら、探し始めはさらにその数ヶ月前からが目安になります。買い手を探し始めること自体は、予告の前からでも可能です。
すでに予告を出してしまっていたら
その場合も、できることはあります。残り期間から逆算して、「いつまでにどの金額なら受けるか」を先に決めておくことです。期限直前に慌てて大きく下げるより、段階を決めて調整するほうが、結果として手元に残りやすくなります。
弊社では、契約書を拝見したうえで、予告を出す前のご相談をおすすめしています。非公開で探すため、探し始めたことが周りに知られることもありません。
「居抜き」と言っても、店内のすべてが手に入るわけではありません。引き継ぐ側の目線で、内見のときに確かめておきたい点を整理します。
まず「所有・リース・残置」を分ける
店内の設備は、譲る側の所有物、リース会社のもの、持ち主のはっきりしない残置物に分かれます。譲渡の対象になるのは、原則として譲る側の所有物だけ。カウンターや内装は残っても、製氷機やカラオケはリース品として回収される、ということは普通に起きます。「何が残るか」を口頭ではなく一覧でもらうことが、いちばんの防御になります。
内見でみる箇所
- 厨房まわり。機器の年式と動作、シンク・給湯・冷蔵庫の霜つき。グリストラップ（排水の油をためる設備）の位置と清掃の状態。
- 空調と換気。業務用エアコンの効きと年式、ダクトの経路。ここが不調だと、入居後の出費がいちばん大きくなりがちです。
- 電気・ガスの容量。いまの契約容量で、自分のやりたい業態に足りるか。焼き物や揚げ物を増やすなら、増設の要否を確かめます。
- 水まわりと漏れ。排水の流れ、天井のしみ、におい。過去の水漏れの履歴は、譲る側と貸主の両方に聞いておきます。
- 音響・照明・什器。残るのか、持ち出されるのか。夜の業態では音響と照明が金額に響きます。
「思っていたものがない」を防ぐ
口頭の「だいたい全部残します」で進めると、引き渡しの日に「あると思っていたものがない」が起きます。品名と数量、リースか所有かを書いた一覧を出してもらい、契約書に添付する。引き渡しの日には、一覧と店内を突き合わせて確認します。
なお、営業中のお店の内見は、譲る側にとって神経を使う場面です。営業時間の前後にうかがう、譲渡の話が固まるまでお店の中で口にしない、といった配慮は、良い条件で引き継ぐためにも欠かせません。
弊社の扱う案件では、内見の前に設備の一覧と状態を整理してお渡ししています。内見にも同行し、確認の抜けがないようにご一緒しています。
居抜きの取引で最後まで残る大きな論点が、原状回復──「いつか誰かが払う撤去費」です。
原状回復の中身は、契約書で決まる
店舗の賃貸借では、退去のときにスケルトン（内装や設備を撤去した状態）へ戻す条項が入っていることが多くあります。どこまで戻すのか──設備の撤去だけか、床や壁も剥がすのか、ダクトや防水はどうするのか──は契約書の定め方しだいで、同じ「スケルトン戻し」でも中身は物件ごとに違います。あわせて確かめたいのが「原状」の基準です。自分が入居したときにすでに前の内装が残っていた場合、戻すべき状態が「入居時の姿」なのか「スケルトン」なのかで、負担はまるで変わります。
譲渡しても、義務が消えるわけではない
造作譲渡が成立して次の借り手に内装を渡しても、原状回復の義務そのものが自動でなくなるわけではありません。貸主の承諾のもと、新しい契約で「最終的に誰が、どの状態へ戻すのか」を引き継がせる形をとるのが一般的です。ここを曖昧にしたまま譲渡すると、退去したはずの前の借り手に、あとから話が戻ってくることがあります。書面で明確にしてから引き渡すことが、双方を守ります。
引き継ぐ側は「出口の費用」まで見る
居抜きで安く始められても、退去のときに自分がスケルトン戻しを負う契約であれば、その費用は将来の負担として残ります。広さと設備の量によって撤去費は変わるため、入口の造作代と出口の撤去費をあわせて資金計画に入れておくのが安全です。預けた敷金・保証金から撤去費が差し引かれる建て付けの契約もあるので、退去時のお金の流れも契約時に確かめておきます。
撤去費そのものは、広さ・設備・建物の条件（搬出経路やエレベーターの有無）で大きく変わります。将来の負担を見積もっておきたい場合は、早めに複数の工事会社から概算を取っておくと、資金計画に組み込みやすくなります。
弊社では、譲渡の条件を詰める際に、原状回復の条項を貸主側と双方で確認したうえで、契約に落とし込みます。
造作譲渡は、譲る側と引き継ぐ側だけでは完結しません。物件を貸している貸主の承諾が前提になります。
無断で進めない
借りる権利を第三者に譲ったり、又貸ししたりすることは、貸主の承諾なくできない建て付けの契約が一般的です。造作譲渡も、借り手の入れ替わりをともなう以上、貸主に無断で話を進めると契約違反を問われかねません。「買い手との話がまとまってから事後報告」や、承諾を得る前に買い手候補を何度も店に出入りさせて貸主の耳に入る、というのは避けたい進め方です。
伝える前に、契約書を読む
原状回復の条項（スケルトン戻しか、現状のままか）、譲渡・転貸の条項、解約予告の期間。この3点を先に確かめてから、伝え方を組み立てます。契約書の建て付けを分かったうえで話す借り手と、そうでない借り手とでは、貸主側の受け止め方が変わります。
「後継の候補がいる」という伝え方
貸主にとっても、空室の期間なく次の借り手が決まることは損ではありません。「閉めます」だけを伝えるのではなく、「業態と信用に問題のない後継候補をお連れする前提で、造作譲渡のご相談をしたい」という伝え方をすると、話が進みやすくなります。管理会社が入っている物件では、まず管理会社を通すのが基本です。最初の打診で聞いておきたいのは、この建物で造作譲渡の前例があるか、承諾にどんな条件がつきそうか、契約は引き継ぎになるのか結び直しになるのか、の3点です。
言いづらければ、間に入ります
長く借りてきた貸主ほど、「閉める」とは切り出しにくいものです。その場合は、仲介が状況を整理して代わりに打診する形も取れます。感情のもつれを避けて条件の話に絞れることが、間に入る意味のひとつです。
承諾の条件は、物件ごとに違う
承諾料の有無、新しい契約の条件、業態の制限。物件ごとに扱いが異なるため、弊社では打診の前に想定される論点を整理し、必要に応じて打診の場にも同席しています。貸主との関係を保ったまま出口をつくることが、造作譲渡では何より大切です。
居抜きのご相談でよく出てくる「名義変更でいけますか」という質問。実際には、大きく2つの形があります。
いまの契約を引き継ぐ形
いまの賃貸借契約の借り手の立場を、貸主の承諾を得て引き継ぐ形です。賃料や敷金といった条件が原則そのまま引き継がれる一方、貸主が承諾するかどうかは物件ごとの判断で、承諾料を求められることもあります。前の契約の敷金・保証金をどう精算するか（譲る側に返すのか、引き継ぐ側が同額を積むのか）も、ここで整理が要ります。
新しく契約を結び直す形
前の借り手が解約し、引き継ぐ側が貸主と新しく契約を結ぶ形です。実務ではこちらのほうが多く見られます。貸主にとっては条件を見直す機会になるため、賃料や保証金が前の契約から変わることがあります。引き継ぐ側にとっては、内装工事の期間ぶんのフリーレント（賃料のかからない期間）など、条件の相談をする機会にもなります。
この形では、造作譲渡契約と新しい賃貸借契約の2本立てになります。だからこそ、「賃貸借契約が結べなかったら、造作譲渡も白紙に戻す」という条件の付け方が重要になります。造作代だけ払ったのに物件を借りられない、という宙ぶらりんを防ぐためです。
どちらになるかは、貸主しだい
引き継ぐ側が自由に選べるものではなく、貸主・管理会社の方針で決まるのが実情です。内見の段階で「契約はどちらの形になりそうか」「条件は変わりそうか」「敷金はどう扱うか」を確かめておくと、資金計画の狂いを防げます。
もうひとつ見落としやすいのが、保証まわりです。新しく契約を結ぶ場合はもちろん、契約を引き継ぐ場合でも、保証会社の審査や連帯保証の差し替えを改めて求められるのが通常です。開業直後で決算書がない方は、事業計画や自己資金の資料を用意しておくと、審査の話が進めやすくなります。
弊社では、打診の段階で貸主側の意向を確かめ、2本の契約の条件がずれないように調整しています。
造作譲渡のトラブルは、金額そのものよりも「決めていなかったこと」から起きます。契約書に落とし込んでおきたい点を挙げます。
何を譲るのかを、特定する
品名・数量・リースか所有かを記した一覧を、契約書に添付します。「店内造作一式」の一言で済ませないことが出発点です。写真を添えておくと、引き渡しの日の確認が楽になります。
引き渡しの時期と状態
いつ、どの状態で渡すのか。引き渡しの直前まで営業する場合、内見のときから状態が変わることがあります。壊れていた場合の扱い──修理して渡すのか、そのままの状態で渡すのか──も先に決めておきます。中古の設備の譲渡では「そのままの状態で渡し、引き渡し後の故障は引き継ぐ側の負担」とする形もよく使われますが、その場合こそ、引き渡しの日にその場で動作を確かめることが大切になります。
お金の払い方
いつ、いくら払うのか。契約時に一部、引き渡しのときに残り、という分け方が分かりやすい形です。全額を先に払う形は、万一の白紙解除のときの返金でもつれやすいため、慎重に決めます。
白紙に戻す条件
造作譲渡は、貸主の承諾と、引き継ぐ側の賃貸借契約が前提です。「承諾が得られなかった場合」「賃貸借契約が結べなかった場合」には譲渡契約を解除し、支払い済みの金銭を返す、という条項を入れておくと、宙に浮くお金がなくなります。
引き渡し前後の役割分担
許認可の手続きへの協力、リース契約の処理、電気・ガス・水道の精算と名義の切り替え、原状回復の引き継ぎ、そして「まだ公表しない」という秘密保持。細かいところほど、書いておくと揉めません。
引き渡しの日に、書面を残す
最後に、引き渡しの確認書です。一覧のとおり引き渡したこと、鍵を何本渡したこと、動作を確かめたことを、双方の署名で残します。この一枚があるだけで、後日の「聞いていない」をほぼ防げます。
弊社では、案件ごとに条件を整理し、契約書に落とす項目の洗い出しからお手伝いしています。必要に応じて、専門家とも連携します。
閉店を決めたら、何から手を付けるか。全体の流れを先に知っておくと、順番の失敗がなくなります。
1. 契約書を確かめる
解約予告の期間、原状回復の範囲、譲渡・転貸の条項。すべての段取りは、ここから逆算します。契約書が手元にない場合は、管理会社に写しをもらうところからです。
2. 譲れるものを整理する
設備の一覧を作り、リース契約と残り期間を確かめます。この時点で査定の相談を始めると、金額の幅と「決まりやすさ」が見えてきます。
3. 買い手を探す（公開せずに）
営業を続けながら探す場合、店名や場所が広く出回ると、お客様や従業員が先に知ってしまったり、貸主の耳に思わぬ形で入ったりと、関係に障ることがあります。弊社は非公開の業者間ネットワークで、出どころを伏せたまま買い手を探します。従業員や常連の方への説明は、話が固まってから、自分の言葉で伝えられるのが一番です。
4. 貸主に打診する
候補が見えてきた段階で、管理会社・貸主に造作譲渡の相談を入れます。承諾の条件──承諾料、新しい契約の条件、業態の制限──をここで確かめます。
5. 契約と引き渡し
造作譲渡契約と、新しい賃貸借契約（または承継）を結び、引き渡しの日を決めます。並行して、リースの処理、電気・ガス・水道の精算、営業終了日の調整、許認可まわりの手続きが進みます。引き渡しの日は、動産の一覧と店内を突き合わせ、鍵の本数を確かめて、確認の書面を交わして終わりです。
期間の目安
全体にかかる期間は、立地や条件、貸主の意向によって幅がありますが、軸になるのは解約予告の期間です。予告が6ヶ月前の物件なら、その半年をどう使うかの計画になりますし、余裕をもって探し始めるほど、金額の選択肢は広がります。
どの段階からのご相談でも構いませんが、いちばん動きやすいのは「予告を出す前」です。迷っている段階でのご相談も承っています。
「会社員ではないので、審査が不安で」。弊社がいちばん多くいただくご相談のひとつです。はじめにお伝えしたいのは、審査を行うのは保証会社と貸主・管理会社であって、仲介会社である弊社が結果をお約束することはできない、ということです。そのうえで、お勤めの形ごとに「確認されやすい項目」と「用意しておくと話が早い書類」には傾向があります。先に整理しておくだけで、申し込みの進み方は変わります。
個人事業主・フリーランスの方
収入を示す書類として、確定申告書の控えや課税証明書・納税証明書を求められるのが一般的です。開業からの年数や、収入の波を確認されることがあります。経費を差し引いたあとの所得金額で見られる場合が多いため、売上の数字との差は、あらかじめ頭に入れておきたいところです。開業から間もない方は、直近の入金が分かる通帳や取引先との契約書を、補足として案内される場合があります。
会社経営者・役員の方
ご自身の役員報酬をもとに見られるのが基本で、会社の決算内容をあわせて確認される場合があります。設立から間もない会社の場合は、事業の内容や預貯金に関する資料を求められることもあります。会社の売上とご自身の収入は、分けて整理しておくとやり取りがスムーズです。
歩合や日払いが中心のお仕事の方
水商売・ナイトワークなど夜間のお仕事の方や、歩合制のお仕事の方は、収入を示す書類や在籍の確認方法について、確認される項目が増えることがあります。給与明細が発行されるお店・会社であれば直近数か月分を、発行がない場合は、報酬の入金が分かる通帳や預貯金に関する資料を用意できると、話を具体的に進めやすくなります。物件と保証会社の組み合わせによって確認の内容は大きく異なるため、「どの物件に申し込むか」の段階から考えるのが近道です。
共通して言えること
どのお仕事の方でも、土台になるのは同じです。申込書の内容が正確で、書類が揃っていて、確認の連絡が取れること。この3つが揃っているだけで、やり取りの往復は目に見えて減ります。弊社では、ご職業やお勤めの形を理由に、こちらからお断りすることはありません。ご状況を伺ったうえで、物件と保証会社の選び方から、ご一緒に整理します。
タワーマンションは、眺望・設備・共用サービスが魅力ですが、契約の前に確認しておきたい点が、一般のマンションとは少し違います。ご入居のあとに「聞いていなかった」となりやすいところをまとめました。
家賃以外にかかるもの
共益費・管理費は、共用部の規模に応じて高めに設定されている場合があります。駐車場・駐輪場は別契約で、空き待ちや抽選になっている場合があります。機械式駐車場は、車幅・車高・重量の制限もあわせて確認が必要です。インターネットは、建物一括の契約か個別の契約かで、使える回線や費用が変わります。家賃だけでなく、月々の総額で見積もることが大切です。
お引っ越しの決まり
搬入用エレベーターが予約制になっている建物が多く、土日から埋まっていきます。「入居できる日」と「搬入の予約が取れる日」は別、という点が見落としやすいところです。養生の指定や、搬入できる時間帯の決まりがある場合もあります。大きな家具・家電は、エレベーターと廊下を通るかも見ておきたいところです。ご入居日が決まったら、早めに管理側へ確認します。
管理規約で決まっていること
楽器の演奏、ペットの飼育、バルコニーの使い方（喫煙・物の設置）、事務所としての利用の可否など、建物ごとの規約があります。ゴミ出しも、各階にステーションのある建物と、決まった集積所へ出す建物があります。暮らし方に関わる規約は、契約の前に確認しておきたい点です。
住み心地に関わるところ
同じ建物でも、階数と向きで、眺望・日当たり・家賃は大きく変わります。高層階では携帯の電波がつながりにくい場合や、朝の時間帯にエレベーターが混み合う場合もあります。内見のときは、お部屋の中だけでなく、エントランスからお部屋までの動線もあわせて確かめておくと安心です。
弊社は、タワーマンションを中心にお取り扱いしています。規約や搬入の決まりなど、物件ごとの確認も、ご契約の前にご説明します。
審査に必要な書類は物件によって異なりますが、よく求められるものは、おおよそ決まっています。先に揃えておくと、お申し込みから審査までが速く進み、確認の往復も減ります。気に入った物件にお申し込みが重なったとき、書類が揃っている方が先に話が進む、ということも実際にあります。
よく求められるもの
- 本人確認書類。運転免許証・マイナンバーカード・パスポート・在留カードなど。表裏の写しが必要な場合があります。
- 収入を示す書類。会社員の方は源泉徴収票や直近数か月分の給与明細。個人事業主の方は確定申告書の控えや課税証明書。転職・就職の直後の方は、雇用契約書や内定通知書で代える場合があります。
- 在籍が分かるもの。社員証や雇用契約書など。求められたときに出せるようにしておくと安心です。
- 緊急連絡先の情報。氏名・続柄・住所・電話番号。その方に「連絡先として書いてよいか」を先に伝えておくと、確認の電話で止まりません。
- 住民票・印鑑証明など。審査よりあと、ご契約のときに必要になることが多い書類です。発行から3か月以内などの指定がある場合があります。
場合によって求められるもの
預貯金の残高が分かる書類や、連帯保証人に関する書類など。転職の直後や開業から間もないなど、直近の収入書類だけでは判断しづらい場合に、補足として案内されることがあります。学生の方は、保護者の方の収入書類や同意書を求められる場合があります。求められてから慌てないよう、出せるものを把握しておくだけでも違います。
揃えるときの注意
申込書と書類とで、氏名・住所・勤務先の表記を一致させること。証明書は最新のものか（課税証明書は年度に注意）、写しは文字が読める鮮明さか。住民票は、マイナンバーの記載のないものを指定される場合があります。小さなことですが、この確認だけで差し戻しが減ります。
弊社では、お探しの段階でご状況を伺い、その物件で求められそうな書類を先にご案内しています。
賃貸の初期費用は、目安として家賃の4〜6か月分程度になることが多いと言われます。ただ、内訳は物件によって大きく異なり、同じ家賃でも総額はかなり変わります。まず「何にいくら払うのか」を知ることが、抑えるための第一歩です。
主な内訳
- 敷金。貸主に預けるお金。退去時の原状回復費用などに充てられ、残りは返金されます。
- 礼金。貸主に支払うお金で、返金はありません。
- 前家賃・日割り家賃。入居日からの日割り分と、翌月分をあわせて支払うことが多い項目です。
- 仲介手数料。仲介会社に支払う費用です。
- 保証会社利用料。初回の保証料のほか、年間の更新料や月額の費用がかかる場合があります。
- 火災保険料・鍵交換費用。物件指定の場合と、選べる場合があります。
- そのほかのオプション。室内消毒、24時間サポートなど。物件によりさまざまです。
見直せる可能性のあるところ
入居日の設定。日割り家賃は入居日で変わります。空室の状況や貸主のご意向にもよりますが、入居日の調整で総額が変わる場合があります。オプションの要否。消毒やサポートサービスなどは、物件によっては外せる場合があります（必須条件の場合もあります）。フリーレント。一定期間の家賃がかからない条件の物件があります。敷金・礼金ゼロの物件。そのぶん、退去時の費用や短期解約の違約金など、別の条件が付くことがあるため、あわせて確認します。
「初期費用が安い」だけで選ばない
初期費用が低く見える物件は、月々の家賃や退去時の条件で調整されている場合があります。住む期間を想定して、総額で比べることが大切です。また、契約金はご契約までに支払うのが一般的です。支払いの期限とお支払い方法（振込か、カード払いに対応しているか）も、お見積りの段階で確認しておくと安心です。
弊社では、お見積りの内訳を項目ごとにご説明し、外せる可能性のあるものと、その物件の条件で動かせないものを、分けてお示しします。分からない項目を、分からないままにさせません。
賃貸のお申し込みをすると、保証会社の審査と、貸主・管理会社の確認があります。基準はそれぞれの会社が公開しておらず、「こうすれば通る」という答えは存在しません。ただ、確認されやすい項目には共通の傾向があります。事前に知っておくと、準備の仕方が変わります。
家賃と収入のバランス
月々の家賃が、収入に対して無理のない範囲かどうか。一般に、家賃は月収の3分の1程度までが目安と言われることがありますが、あくまで一般論で、物件や保証会社によって考え方は異なります。収入の形が給与でない方は、収入をどの書類で示すかが大切になります。貯蓄など収入以外の要素を、資料で補足できる場合もあります。
支払いの履歴
クレジットカード会社の系列の保証会社では、信用情報機関に登録されたクレジットやローンの支払い状況が参照される場合があります。携帯電話の端末代の分割払いも、この情報に含まれることがあります。また、過去に家賃保証の利用で滞納があった場合、保証会社の系統によっては、会社間で共有された記録が参照されることもあります。
申込書の記載
勤務先・年収・緊急連絡先などの記載が正確で、提出書類と食い違っていないか。空欄や食い違いは、それ自体が確認の往復を生み、審査が長引く原因になります。事実をそのまま、揃えて書くことが基本です。
確認の電話がつながるか
本人確認や在籍確認の電話に出られるか、折り返せるか。意外に思われるかもしれませんが、「連絡が取れないまま審査が止まる」は、よくあるつまずきです。お申し込み後の数日間は、知らない番号からの着信にも出られるようにしておくのが安全です。
物件が変われば、結果も変わる
保証会社の審査とは別に、貸主・管理会社ごとの考え方があります。同じ方でも、物件が変われば結果が変わることは珍しくありません。ひとつの結果だけで諦める必要はなく、弊社では、うまくいかなかった理由の整理と、次の物件の選び方からご一緒しています。
間取り・日当たり・部屋のきれいさは、誰でも見ます。住み始めてから気づくのは、たいていそれ以外のところです。内見のときに確かめておきたい点を、場所ごとに挙げます。
お部屋の中で
- 携帯の電波。お部屋の奥、水回り、窓から離れた場所でも確認します。
- 水圧。可能であれば、許可をいただいたうえで、シャワーや蛇口を実際に出してみます。
- コンセントの位置と数。ベッド・机・テレビの置き場所を想像しながら数えます。
- 収納の奥行きと高さ。広さの数字だけでは分からないところです。
- 洗濯機置き場・冷蔵庫置き場のサイズ。お手持ちの家電が入るか、メジャーで測っておきます。
- エアコンの有無と動作。各居室にあるか、動くか。設置の可否が部屋で違う場合もあります。
- 窓を閉めたときの音。数分間、静かにして耳を澄ませてみます。
共用部で
- ゴミ置き場。管理の状態がいちばん表れやすい場所です。
- 掲示板。騒音やマナーについての注意書きが、続けて貼られていないか。
- 郵便受け・宅配ボックス。あふれていないか、数は足りているか。
建物の外で
- 夜の様子。昼の内見だけでは分かりません。できれば時間帯を変えて、もう一度歩いてみます。
- 駅までの実際の道。表示の分数ではなく、信号や坂を含めて歩いてみます。
- まわりの音のもと。幹線道路・線路・飲食店など、時間帯で変わるものに注意します。
内見では分からないこと
上下左右のお部屋の生活音や、入居されている方の様子は、内見だけでは分かりません。気になる点は、管理会社への確認を依頼できます（お答えいただける範囲は、物件により異なります）。
内見にはメジャーを持って行き、カーテンレールや家具を置きたい場所の寸法も測っておくと、ご入居後の買い物で困りません。弊社の内見は、すべて車でご案内しています。物件から物件への道すがら、気づいた点をその場でご相談ください。
いまの賃貸契約では、保証会社のご利用が条件になっている物件がほとんどです。そして、どの保証会社を使うかは、借りる側ではなく物件側（貸主・管理会社）で決まっています。保証会社には大きく3つの系統があり、審査で参照される情報が異なります。系統の違いを知っておくと、「なぜ物件によって結果が変わるのか」が分かりやすくなります。
クレジットカード会社の系列
いわゆる信販系と呼ばれる系統です。信用情報機関に登録された、クレジットカードやローンの支払い状況が参照される場合があります。過去の支払いに延滞などがあった場合、その記録が確認されることがあります。
情報を共有している系統
業界団体に加盟し、家賃保証の利用履歴を会社の間で共有している系統です。過去に家賃の滞納などがあった場合、加盟会社の間ではその記録が参照されることがあります。一方で、クレジットカードの利用状況は参照されないことが多い系統です。
独立系
外部の情報機関によらず、自社の基準で審査する系統です。何をどのように確認するかは、会社ごとに異なります。系統としての傾向を一括りに言うことはできませんが、参照される外部の情報が少ないぶん、申込内容そのものと、確認の連絡へのご対応が大切になります。
費用も、会社ごとに違う
初回にかかる保証料のほか、年間の更新料や、月額の保証料がかかる場合があります。かかり方は保証会社と契約プランによって異なるため、初期費用のお見積りと一緒に、更新時・月々の負担も確認しておくと、あとから驚くことがありません。
借りる側にできること
保証会社そのものは選べないため、実質的な選択は「どの物件に申し込むか」になります。物件によっては複数の保証会社を扱っていて、状況に応じた使い分けができる場合もあります。過去の支払いに不安のある方は、その内容によって確認されやすい情報が変わるため、申し込みの前の段階でご相談いただくのが近道です。弊社では、物件選びの段階から、その物件がどの系統の保証会社を使うのかも含めてご説明しています。
「いつから住めますか」というご質問には、正確には「物件によります」としかお答えできないのですが、おおまかな流れと時間の感覚を知っておくと、お引っ越しの逆算がしやすくなります。
おおまかな流れ
内見 → お申し込み → 審査 → ご契約 → 鍵のお渡し・ご入居。審査は数日から1週間程度かかる場合が多く、お申し込みからご入居までは、全体で2週間から1か月程度になることが一般的です。ただし、書類の揃い方や物件の状況（空室か、退去予定か、修繕中か）によって前後します。
ご契約の段階では、重要事項説明を受け、契約書類への記入と、契約金のお支払いを済ませます。オンラインで進められる物件と、ご来店やご郵送でのやり取りになる物件があり、ここでも数日の差が出ます。鍵のお渡しは、原則として契約開始日以降になります。
時間がかかりやすいところ
- 書類が揃わない・申込書に空欄がある（確認の往復が増えます）
- 在籍確認や本人確認の電話がつながらない
- 連帯保証人が必要な場合の、書類のやり取り
- 審査の途中で、追加の書類を求められた場合
- 入居前の修繕やクリーニングが入る場合
いま賃貸にお住まいの方は
今のお住まいの解約予告（1か月前の物件が多く、2か月前の場合もあります）との重なり方で、家賃が二重にかかる期間が決まります。新居の契約開始日と退去日の調整で、この期間を短くできる場合があります。先に解約を出しすぎると、今度は住まいの期限に追われることになるため、順番はご相談ください。
お急ぎの場合
「即入居可」の物件を軸に探す。書類を先に揃えておく。ご希望の入居日を最初に伝えておく。この3つで、詰められる時間はかなり変わります。なお、1〜3月の繁忙期は、引っ越し業者もタワーマンションの搬入予約も埋まりやすく、ご希望の日に沿えない場合があります。弊社では、ご希望のご入居日から逆算して、内見からご契約までのスケジュールをお組みします。
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